Financiar com a construtora, Com o banco ou fazer consórcio?

Creio que esta é uma das mais freqüentes perguntas que as pessoas têm me feito desde que iniciei no mercado.

 

A resposta é: DEPENDE!

 

Hoje em dia, as grandes construtoras também fazem papel de banco e permitem o financiamento com um prazo equivalente ao prazo dos bancos (10, 20 anos.). A burocracia é geralmente bem menor do que a dos bancos, mas o que pesa realmente são as taxas de Juros: “INCC” durante a construção e “IGPM” + 1% após a entrega do imóvel (Irei explicar sobre essas taxas de juros em um “post” posterior. Nem todo mundo tem a disponibilidade de pagar o imóvel á vista, e nem possuem a documentação necessária para conseguir um financiamento bancário, então recorrem ao financiamento pela construtora.

                Tanto o financiamento bancário como o consórcio imobiliário (carta de crédito) só são liberados após a entrega do imóvel e regularização junto á prefeitura (HABITE-SE), ou seja, durante a construção, se o cliente não tiver a disponibilidade de pagar um bom valor antecipadamente, irá ter que se submeter á taxa cobrada pela construtora (INCC), que no meu ponto de vista não é uma taxa alta, apesar de ser variável e todo mês mudar (Em jan/2009 a taxa foi de 0,33%).

                A dica para quem está querendo comprar imóvel é: JAMAIS faça o financiamento junto á construtora após a entrega do imóvel. Mesmo sendo praxe do mercado, acho um absurdo se cobrar IGPM + 1% de juros mensais. Tudo bem que as construtoras não têm a obrigação de fazer papel de banco e fazem isso para dar mais uma opção para os compradores que não podem fazer consórcio ou adquirir financiamento bancário.

                Algumas construtoras que possuem capital de giro para tal financiamento, preferem que o cliente financie a compra do que pague a vista, pois ela estará ganhando muito mais com os juros cobrados. Já outras, acabam “sendo obrigadas” a dar esta opção de financiamento próprio, por culpa do mercado, dos concorrentes, etc. Mas não têm capital de giro e acabam sendo prejudicadas com isso.

                O consórcio é uma ótima opção para quem não está com pressa para a compra do imóvel, pois funciona da seguinte maneira: se paga uma mensalidade que é estipulada baseada no prazo de pagamento e o valor da carta de crédito que se quer adquirir.

                Como funciona: Ao adquirir o consórcio, o comprador é alocado em um grupo e quota. Recebe um número. O seu grupo é o montante de pessoas que desejam adquirir o imóvel do mesmo valor que o seu. A quota é a sua identidade dentro do grupo. Mensalmente há um sorteio dentro do grupo, para ver qual quota é contemplada com o direito de receber a carta de crédito. Além deste sorteio, existe uma espécie de leilão, onde se dão lances de percentuais em relação ao valor total da carta. Dependendo do consórcio, 2 ou 3 são contemplados por sorteio e 2 ou 3 são contemplados por lance.

                Se você não tiver disponibilidade para dar um lance, terá que esperar ser sorteado, e sua contemplação poderá levar 1 mês ou 10 anos. Por isso digo que é uma modalidade feita para quem não tem pressa de adquirir o imóvel.

                A vantagem do consórcio é que as taxas de juros são infinitamente inferiores do que o financiamento pelas construtoras, e geralmente bem menor que o financiamento bancário. Se paga uma taxa de administração, um fundo de reserva e outras pequenas taxas que realmente são irrisórias se comparados aos praticados pelas construtoras.

                Eu, como corretor de imóveis e pela minha experiência de mercado daria a seguintes dicas:

- Se não tiver a documentação que a burocracia bancária exige para aprovar seu financiamento, o jeito é partir para o financiamento com a construtora, mas faça o possível para antecipar o tanto quanto conseguir das parcelas a serem pagas, pois isso aliviará o peso da taxa de juros em longo prazo. Geralmente mesmo se você tiver crédito e toda a documentação, se já tiver algum financiamento em seu nome, o crédito pode não passar.

- Se não tiver pressa para a compra do imóvel, você deve optar pelo consórcio. Se tiver disponibilidade para dar o lance para retirar a carta de crédito, ótimo.

- Aconselho o financiamento bancário para dois casos:

 

a) Se você não tem capital para antecipar pagamentos, mas tem crédito para aprovação do financiamento, deverá comprar o imóvel na planta, financiar com a construtora até a entrega do imóvel e passar para o financiamento bancário assim que possível. Assim, terá pago em média 20%, 30% do imóvel durante a construção, de maneira parcelada e com uma pequena taxa de juros, e não precisará pagar um “balão” para poder ter o crédito aprovado, pois os bancos financiam, na maioria das vezes, no máximo 80% do valor do imóvel (a avaliação do valor do imóvel é feita por peritos do banco)

b) Como investimento. Tanto para comprar um imóvel na planta, como um usado e alugar. Por exemplo: Sua parcela de financiamento é de R$ 1.000,00 e você está alugando o imóvel por R$ 800,00. Você paga R$ 200,00 e no fim, o imóvel é seu. Querendo vender, você terá condições de embolsar um bom dinheiro, pagando 20% do valor total do financiamento (cada caso é um caso). Lembrando que imóvel é um investimento de médio-longo prazo. Se quiser ganhar dinheiro rápido com imóvel, esqueça! Lembrando que esta modalidade também pode se aplicar se tiver optado pelo consórcio.

Este post é um tanto quanto complexo e cheio de ramificações. Em breve postarei separadamente as possibilidades de cada modalidade de financiamento.