Mercado capta boom imobiliário

MANCHETE PRINCIPAL DO JORNAL: "DIÁRIO DO NORDESTE" EM 30/08/3010.

A chance de as pessoas comprarem algo equivocado é alta. As pessoas não têm experiência com imóvel

O boom imobiliário brasileiro é uma realidade. Mas qual caminho seguir para pegar uma carona no aquecimento do setor: comprar um (segundo) imóvel ou investir em papéis que acompanham o mercado imobiliário?

A resposta depende dos incentivos fiscais e da combinação de inúmeras variáveis: estômago para risco, montante disponível para investir, prazo até o resgate e, finalmente, aptidão (mais vontade, tempo e conhecimento) para prospectar oportunidades imobiliárias. Quem tiver pouco dinheiro já pode desistir da ideia de comprar um segundo imóvel se ele for a maior parte do montante disponível para investir, afirma Luiz Calado, autor de "Imóveis: Seu Guia para Fazer da Compra e Venda um Grande Negócio´´. Além de concentrar o risco em uma só aposta, o processo de imobilização - e depois desimobilização - é caríssimo no Brasil; custa 6% de corretagem e até 3% de Imposto de Transmissão de Bens Intervivos (ITBI), além do custo de cartórios. Por outro lado, o fundo segue a valorização dos imóveis e permite aporte a partir de R$ 1.000 em empreendimentos de alto valor, mais escassos e seguros.

Segundo Sergio Belleza, consultor de investimentos imobiliários, os fundos rendem líquido (sem impostos) entre 0,7% e 1,1% ao mês, sem contar a valorização da cota. No caso dos imóveis físicos, a renda mensal com aluguel fica entre 0,6% e 0,7% do valor do imóvel e ainda paga IR de até 27,5% ao mês.

Comercial

A maioria dos investidores pessoa física só conhece o mercado residencial de imóveis, mas o setor comercial (escritórios, shoppings, hospitais) foi o que primeiro reagiu no Brasil. O segmento é o preferido dos fundos. O aluguel de escritórios de alto padrão subiu 34,5% nos últimos três anos em São Paulo e 63,16% no Rio, segundo a consultoria Jones Lang LaSalle. Pelo expertise, o fundo cobra taxa de administração média anual de 0,5%. Também não permite ao investidor que participe da prospecção de negócios e da gestão. No setor residencial, o preço do metro quadrado vendido nos lançamentos saltou 32,33% em São Paulo nos últimos três anos, de acordo com a consultoria Embraesp.

"Uma das maneiras de ganhar dinheiro com imóvel é comprar algo degradado, depois fazer uma boa reforma e vender. Isso você não tem em um fundo´´, diz Calado. Para quem vai comprar o primeiro imóvel, há a ressalva de que ele reduz a despesa com aluguel e se transforma em hedge (proteção) dos gastos com habitação.

ISENÇÃO DE IR
Papéis do setor contam com benefício na área fiscal

Para viabilizar o financiamento da casa própria, os investimentos em papéis imobiliários tem benefício fiscal. No caso dos fundos imobiliários, a maioria tem isenção do PIS, da Cofins e do Imposto de Renda incidente sobre o rendimento para a pessoa física -o fundo só recolhe o IR sobre o retorno dos papéis de renda fixa em carteira.

A isenção de Imposto de Renda, porém, só vale para fundos que tenham cota negociada na Bolsa e que distribuam ao cotista pelo menos 95% do resultado de seu caixa, normalmente o recebimento mensal de aluguéis. Quando a cota do fundo sobe, porém, o investidor paga 20% de IR retido na fonte pelo ganho de capital. Além dos fundos imobiliários, o investidor pessoa física pode também comprar os CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários), títulos de renda fixa lastreados em dívidas imobiliárias, que também têm isenção de IR. O problema é que o investimento nos CRI começa em R$ 300 mil. Vários fundos agora compram os CRI, podendo fracionar o investimento com isenção fiscal para o cotista. Também têm incentivo tributário as Letras Hipotecárias e as Letras de Crédito Imobiliário, papéis emitidos pelos bancos para captar recursos para financiar a habitação. Os investimentos são a partir de R$ 50 mil.

Para migrar

Começar a investir em ações ou migrar de corretora vai ficar mais fácil. Na segunda quinzena de setembro começa a funcionar um sistema criado pela Ancor (Associação Nacional das Corretoras de Valores, Câmbios e Mercadorias) para unificar os cadastros dos investidores. O Invid (sistema on-line de cadastro e Identificação Única do Investidor) vai agilizar a abertura de contas nas corretoras, facilitar a portabilidade entre elas e trazer mais segurança para o setor. Hoje, abrir conta numa corretora levar dia. O novo sistema vai cruzar informações e gerar uma avaliação imediata dos riscos que o investidor representa.

Índice que reajusta aluguel acelera em agosto e tem alta de 6,75% nos 12 meses, diz FGV

A inflação mensurada pelo IGP-M (Índice Geral de Preços -- Mercado), usado como referência na maioria dos contratos de aluguel, subiu 0,55% na segunda semana de agosto, ante alta de 0,42% na primeira semana de agosto, de acordo com dados divulgados nesta quinta-feira pela FGV (Fundação Getúlio Vargas).

No ano, o índice tem alta de 6,42%, enquanto nos últimos 12 meses cresce 6,75%.

No mês anterior, para o mesmo período de coleta, a variação foi de 0,03%. O levantamento foi feito entre os dias 21 do mês anterior e 10 do mês de referência.

O IPA (Índice de Preços ao Produtor Amplo) apresentou variação de 0,89%, na segunda prévia de agosto. No mesmo período do mês anterior, a variação foi negativa 0,01%. A taxa de variação dos bens finais recuou de -0,20% para -0,40%. A maior contribuição para esta desaceleração teve origem no subgrupo alimentos in natura, cuja taxa passou de -2,12% para -5,74%.

A taxa de variação do grupo bens intermediários passou de 0,02%, em julho, para 0,33%, em agosto. O destaque coube ao subgrupo materiais e componentes para a manufatura, cuja taxa passou de -0,04% para 0,55%.

O índice referente a matérias-primas brutas teve sua taxa de variação aumentada de 0,21% para 3,47%.

O IPC (Índice de Preços ao Consumidor) registrou variação de -0,28%, no período, ante -0,18%, na mesma prévia do mês anterior. Quatro dos sete grupos componentes do índice registraram decréscimos em suas taxas de variação, com destaque para o grupo alimentação (-0,88% para -1,33%).

Também registraram recuos em suas taxas os grupos vestuário (-0,03% para -1,08%), saúde e cuidados pessoais (0,39% para 0,31%) e despesas diversas (0,60% para 0,53%).

Apresentaram acréscimos dentro do IPC os grupos transportes (-0,15% para 0,32%), educação, leitura e recreação (-0,09% para 0,03%) e habitação (0,12% para 0,17%).

O INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) apresentou taxa de 0,27%, ante 0,72%, na prévia do mês anterior. A taxa do índice relativo a materiais, equipamentos e serviços passou de 0,55%, em julho, para 0,43%, em agosto. O índice referente à mão de obra registrou taxa de 0,09%, inferior à do mês anterior, de 0,91%.

Brasileiro já financia 62% do valor do imóvel com recursos da poupança

O percentual de financiamento dos imóveis vem crescendo nos últimos anos no país, atingindo no primeiro semestre uma média de 61,9% do valor total da moradia, de acordo com os dados divulgados nesta quarta-feira pela Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) que engloba todos os empréstimos feitos pelos bancos nesse período.

Em 2009, havia ficado em 61,1%, patamar bem acima do contabilizado um ano antes (58,6%). Os números registrados em 2004 (46,8%) e em 2005 (47,8%) mostram que os clientes dos bancos davam mais da metade do valor de entrada para realizar o sonho da casa própria naquela época.

Ao todo, nos primeiros seis meses deste ano, as operações de crédito imobiliário com recursos da poupança atingiram R$ 23,8 bilhões, registrando o melhor resultado para esse intervalo da série histórica, iniciada em 1967.

De acordo com Luiz Antônio França, presidente da Abecip, esse crescimento mostra "claramente uma antecipação de compras", devido, principalmente, às condições de crédito mais favoráveis ao tomador do empréstimo, com taxas de juros menores e o alongamento dos prazos de pagamento.

Para o executivo, a tendência é que o percentual continue subindo e a experiência mundial mostra que 80% é um patamar considerado sustentável.

O dado divulgado pela Abecip (61,9%) se refere à fatia financiada pelo tomador do empréstimo, mas os bancos oferecem a possibilidade de um percentual ainda maior.

A Caixa Econômica Federal, líder de mercado com 67% dos empréstimos com recursos da poupança concedidos no primeiro semestre, financia até 90% do valor do imóvel com essa fonte. No Itaú Unibanco, maior banco privado do país e segundo nesse segmento, pode chegar a 80%.

Outro motivo apontado por França para a diminuição do valor de entrada é a atuação maior dos bancos no mercado de imóveis usados. Segundo o executivo, as pessoas costumavam usar outras maneiras de se financiar nesse caso, citando as compras à vista ou com parcelamento feito diretamente com o vendedor.

"O papel dos usados é fundamental", completa, citando os consumidores que saem de uma moradia para outra, seja por crescimento da familia ou mobilidade. "Se há liquidez no imóvel usado, é mais fácil mudar, porque faz com que o mercado gire com mais fluidez."

EXEMPLIFICANDO O POST ANTERIOR

Coincidentemente, 1 dia após publicar o último post, recebi o e-mail de um cliente que traduz perfeitamente a real situação no que diz respeito á concessão de contratos de exclusividade para a venda de imóvel. Traduz o real pensamento da grande maioria dos clientes (Irei ocultar os dados pessoais do cliente para preservá-lo):

Bom dia

Há um mês atrás divulguei a venda do nosso imóvel no Passaré.

Informamos que o imóvel continua à venda e que não temos contrato de exclusividade com nenhuma imobiliária, portanto a comissão de 5% em cima da venda será totalmente para quem vender o imóvel.

OBS.: Não temos interesse em firmar exclusividade com mais nenhuma imobiliária pois queremos acelerar o processo de venda do imóvel.

Abaixo segue informações sobre a casa e fotos anexas.

Obrigada pela atenção e bons negócios!

VALOR: R$ 120.000,00 (Usada)

COMISSÃO: 5%

ENDEREÇO: Rua Joaquim Martins, nº ___, casa ___ - Passaré

PARA VISITAR O IMÓVEL: as visitas podem ser feitas de 9h às 11h e das 14h às 17h através da portaria principal do condomínio. Deverá se identificar na portaria como corretor da Casa 10A do Sr. Levy Martins. Pode ser que o porteiro nos ligue antes para autorizar a entrada, a chave da residência esta na portaria.

COMO CHEGAR: Depois do balão do castelão, no primeiro sinal dobra esquerda e segue até a ultima rua, o condominio funchal é o segundo da rua.

SITUAÇÃO DO IMÓVEL: Documentação ok, e está financiada no nosso nome através da Caixa Econômica.

CONTATO 1 : (85) 8606____ e 9964____ -

CONTATO 2 : (85) 8617____ e 9623____ -

CONTATO 3: (85) 3021___ Trabalho

DESCRIÇÃO: Residencial Funchal
- imóvel Semi-novo

- 39 casas duplex conjugadas

- Casas de 58m2 com área total
-2 quartos, sendo que suites reversiveis.

- Lavabo no andar inferior, Sala, Cozinha, Despensa, Área de serviço interna

- Quintal independente e em fase de construção dos muros.

- Jardim
-2 vagas de garagem
-Salão de festas, deck, playground, quadra.
-Casas com ótimo padrão de acabamento

- valor atual do condomínio: R$ 165,00

Abaixo o link com as fotos do imovel no site da Sm Imoveis.

http://www.smadministradora.com.br/st3/busca/resultados.cfm?urlcode=64EbwYVgZ11bxgd4CIbqgdfbxg7dUbq

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LM. INFOR
Av. Washington Soares ____ loja __
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A EXCLUSIVIDADE PARA A VENDA DE IMÓVEIS E SUAS ENTRELINHAS

Diariamente, em nosso trabalho de captação de imóveis para nossa empresa, temos deparado com clientes interessados na venda de seus imóveis, mas que têm verdadeira AVERSÃO ao chamado “Contrato de Exclusividade”.

A grande maioria alega que não fará o “contrato de exclusividade”, pelo fato de não querer se prender á um só corretor. Por outro lado, este proprietário não pensa nas vantagens de se fazer um contrato de exclusividade. Irei citar abaixo, algumas dentre as muitas vantagens para o vendedor fazer o “tal” contrato.

1- O corretor irá trabalhar com mais afinco na venda deste imóvel

2- Não terá receio em divulgar o imóvel junto ao mercado em geral, pois não correrá o risco de perder o negócio, caso outro corretor, ou até mesmo um cliente vá direto ao vendedor e feche negócio.

3- Esta divulgação poderá se estender á diversos meios de comunicação, pois como disse, o corretor terá segurança de que o negócio passará por ele para ser concretizado.

4- O vendedor não será importunado por 10 corretores ligando seguidamente para ele, a fim de fazer visita, passar propostas (muitas vezes imorais), pedir informações, etc.

O fato de um corretor deter a exclusividade, não significa que somente ele irá vender o imóvel. É muito comum hoje em dia corretores e imobiliárias trabalharem em parceria para compra e venda de imóveis, normalmente através de redes imobiliárias. Em outras palavras, seu imóvel é vendido por vários profissionais. A diferença é que, embora dezenas de companheiros estejam oferecendo seu imóvel (e para cada um deles existe um contrato de parceria), somente um é responsável pelo imóvel. Esse “um” é quem zela pelo imóvel, é quem fica ligando para os outros e perguntando “e aí? E aquele cliente que você falou que queria comprar “meu” imóvel?”;

Em contrapartida, evitará situações constrangedoras como:

1- Um mesmo cliente comprador, ir visitar o mesmo imóvel com 2 corretores diferentes. (Muito comum)

2- Vários potenciais clientes, com corretores, visitarem o imóvel na mesma hora.

3- Propostas de compra sendo enviadas ao mesmo tempo por diferentes clientes e corretores, causando um desconforto ao proprietário;

4- E principalmente, a questão do tratamento pessoal entre corretor e cliente. Se conhecendo por nome, se comunicando sempre, passando confiança um ao outro e evitando situações de desconfiança, medo, insegurança, etc.

O COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis) em sua resolução nº 492/96, R E S O L V E penas para o Corretor de imóveis ou imobiliária que anunciam públicamente a venda de imóveis sem o contrato de exclusividade:

Art. 1° - INSTITUIR, "Ad-referendum" do E. Plenário, multa no valor de 1(uma) a 3(três) anuidades, consoante disposições contidas no Artigo 1°, itens I-A e II e respectivo Parágrafo Único da Resolução-COFECI n° 315/91, aplicáveis às pessoas físicas e jurídicas que anunciarem publicamente sem estarem de posse do contrato escrito de intermediação imobiliária com exclusividade, previsto no artigo 1° da Resolução-COFECI n° 458, de 15 de dezembro de 1995.

Art. 2° - Em caso de reincidência, a multa aplicada será de 02(duas) a 06(seis) anuidades, consoante disposições contidas no artigo 1°, item I-B, e respectivo Parágrafo Único da Resolução- COFECI n° 315/91.

Art. 3° - Esta Resolução entra em vigor nesta data, revogadas as disposições contrárias.

BRASILIA, 30 DE JUNHO DE 1996.

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Em virtude disto, nós corretores e imobiliárias (LEGALMENTE CREDENCIADOS) somos “bombardeados” constantemente por fiscalizações do CRECI (Conselho regional de corretores de imóveis), que solicitam os contratos de exclusividade dos imóveis que anunciamos.

Infelizmente devido á mentalidade dos proprietários de imóveis (e também falta de conhecimento sobre o assunto) aliada á alta concorrência no mercado de corretagem imobiliária, a grande maioria não se disponibiliza a dar a “tal” exclusividade.

São feitas algumas campanhas idealizadas pelo CRECI e entidades de classe, a nos orientar a somente trabalharmos a divulgação de imóveis com exclusividade. Agora vem a pergunta: como iremos fazer este trabalho, se não há uma conscientização dos proprietários de imóveis em relação ao assunto? Se há uma concorrência “desleal” de centenas de corretores lutando para vender os imóveis disponíveis no mercado, como podemos exigir a “tal” exclusividade visto que outros tantos fazem o contrário, ou seja, incentivam os proprietários de imóvel a não dar exclusividade a ninguém.

Outra pergunta que eu me faço diáriamente: Como as pequenas imobiliárias e os corretores de imóveis autônomos iriam sobreviver se fossem depender de imóveis “exclusivos” para a venda? Obviamente a grande maioria dos proprietários de imóveis irão dar exclusividade da venda de seus imóveis á imobiliárias e corretores já conceituados e conhecidos no mercado. Conta-se nos dedos essas pessoas. Os outros todos, ficariam na mão de poucos. Não é justo.

E a derradeira e principal pergunta: Por que o CRECI / COFECI não faz uma campanha publicitária, um mutirão de ações para conscientizar a POPULAÇÃO EM GERAL (os proprietários de imóveis)? Os corretores sabem que é necessária a exclusividade, mas se não há uma conscientização vinda do órgão que regulamenta nossa profissão, nossa palavra não vale muita coisa, diante de coisas comentadas no decorrer deste artigo.

Então fica a sugestão para os senhores responsáveis pela regulamentação, valorização e divulgação de nossa profissão a mudar um pouco o foco das suas ações. Foque o cliente, claro, sem deixar de focar o corretor de imóveis para que ele trabalhe de forma ética e honesta.

Será que o valor que pagamos anualmente para o CRECI (que inclusive é mais caro do que os senhores advogados pagam para a OAB) somente serve para sustentarmos uma estrutura que só tem servido para nos fiscalizarem?