Mercado capta boom imobiliário

MANCHETE PRINCIPAL DO JORNAL: "DIÁRIO DO NORDESTE" EM 30/08/3010.

A chance de as pessoas comprarem algo equivocado é alta. As pessoas não têm experiência com imóvel

O boom imobiliário brasileiro é uma realidade. Mas qual caminho seguir para pegar uma carona no aquecimento do setor: comprar um (segundo) imóvel ou investir em papéis que acompanham o mercado imobiliário?

A resposta depende dos incentivos fiscais e da combinação de inúmeras variáveis: estômago para risco, montante disponível para investir, prazo até o resgate e, finalmente, aptidão (mais vontade, tempo e conhecimento) para prospectar oportunidades imobiliárias. Quem tiver pouco dinheiro já pode desistir da ideia de comprar um segundo imóvel se ele for a maior parte do montante disponível para investir, afirma Luiz Calado, autor de "Imóveis: Seu Guia para Fazer da Compra e Venda um Grande Negócio´´. Além de concentrar o risco em uma só aposta, o processo de imobilização - e depois desimobilização - é caríssimo no Brasil; custa 6% de corretagem e até 3% de Imposto de Transmissão de Bens Intervivos (ITBI), além do custo de cartórios. Por outro lado, o fundo segue a valorização dos imóveis e permite aporte a partir de R$ 1.000 em empreendimentos de alto valor, mais escassos e seguros.

Segundo Sergio Belleza, consultor de investimentos imobiliários, os fundos rendem líquido (sem impostos) entre 0,7% e 1,1% ao mês, sem contar a valorização da cota. No caso dos imóveis físicos, a renda mensal com aluguel fica entre 0,6% e 0,7% do valor do imóvel e ainda paga IR de até 27,5% ao mês.

Comercial

A maioria dos investidores pessoa física só conhece o mercado residencial de imóveis, mas o setor comercial (escritórios, shoppings, hospitais) foi o que primeiro reagiu no Brasil. O segmento é o preferido dos fundos. O aluguel de escritórios de alto padrão subiu 34,5% nos últimos três anos em São Paulo e 63,16% no Rio, segundo a consultoria Jones Lang LaSalle. Pelo expertise, o fundo cobra taxa de administração média anual de 0,5%. Também não permite ao investidor que participe da prospecção de negócios e da gestão. No setor residencial, o preço do metro quadrado vendido nos lançamentos saltou 32,33% em São Paulo nos últimos três anos, de acordo com a consultoria Embraesp.

"Uma das maneiras de ganhar dinheiro com imóvel é comprar algo degradado, depois fazer uma boa reforma e vender. Isso você não tem em um fundo´´, diz Calado. Para quem vai comprar o primeiro imóvel, há a ressalva de que ele reduz a despesa com aluguel e se transforma em hedge (proteção) dos gastos com habitação.

ISENÇÃO DE IR
Papéis do setor contam com benefício na área fiscal

Para viabilizar o financiamento da casa própria, os investimentos em papéis imobiliários tem benefício fiscal. No caso dos fundos imobiliários, a maioria tem isenção do PIS, da Cofins e do Imposto de Renda incidente sobre o rendimento para a pessoa física -o fundo só recolhe o IR sobre o retorno dos papéis de renda fixa em carteira.

A isenção de Imposto de Renda, porém, só vale para fundos que tenham cota negociada na Bolsa e que distribuam ao cotista pelo menos 95% do resultado de seu caixa, normalmente o recebimento mensal de aluguéis. Quando a cota do fundo sobe, porém, o investidor paga 20% de IR retido na fonte pelo ganho de capital. Além dos fundos imobiliários, o investidor pessoa física pode também comprar os CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários), títulos de renda fixa lastreados em dívidas imobiliárias, que também têm isenção de IR. O problema é que o investimento nos CRI começa em R$ 300 mil. Vários fundos agora compram os CRI, podendo fracionar o investimento com isenção fiscal para o cotista. Também têm incentivo tributário as Letras Hipotecárias e as Letras de Crédito Imobiliário, papéis emitidos pelos bancos para captar recursos para financiar a habitação. Os investimentos são a partir de R$ 50 mil.

Para migrar

Começar a investir em ações ou migrar de corretora vai ficar mais fácil. Na segunda quinzena de setembro começa a funcionar um sistema criado pela Ancor (Associação Nacional das Corretoras de Valores, Câmbios e Mercadorias) para unificar os cadastros dos investidores. O Invid (sistema on-line de cadastro e Identificação Única do Investidor) vai agilizar a abertura de contas nas corretoras, facilitar a portabilidade entre elas e trazer mais segurança para o setor. Hoje, abrir conta numa corretora levar dia. O novo sistema vai cruzar informações e gerar uma avaliação imediata dos riscos que o investidor representa.