Podemos considerar que neste “post” estarei apenas escrevendo sobre o óbvio; mas na minha concepção vale sempre lembrar sobre os cuidados que devemos ter acerca de qualquer operação envolvendo dinheiro; especialmente a compra de um imóvel, que requer sempre uma grande quantia e devemos tentar ao máximo, minimizar os riscos que eventualmente teríamos em efetuar qualquer negócio sem as garantias necessárias.
Infelizmente, nenhum negócio é 100% seguro, sempre existe uma possibilidade de não se concretizar ou de você perder o valor investido, seja por uma razão ou por outra. Como aqui estamos falando especificamente de transações imobiliárias, falarei um pouco sobre as seguranças que se deve ter na compra ou venda de um imóvel.
Começaremos com o básico: Visitei o imóvel “X” e tenho interesse de comprá-lo! Ótimo, vamos para os seguintes passos:
Exija do vendedor do imóvel os seguintes documentos antes de fazer qualquer pagamento de sinal ou assinar qualquer contrato de promessa de compra e venda:
O vendedor sendo Pessoa Física:
1- Cópia da carteira de identidade e do CPF;
2- Certidão de nascimento (solteiros);
3- Certidão de casamento ou divórcio (se o imóvel foi comprado antes de um dos 2):
4- Certidão negativa de débito da receita Federal
5- Certidão negativa de débito da Secretaria da Fazenda do Estado
6- Certidão negativa de débito da Secretaria de Finanças do Município
7- Certidão dos distribuidores de falência e concordata;
Obs.: Todos estes documentos são necessários tanto para o vendedor como para o cônjuge.
O vendedor sendo Pessoa Jurídica:
1- Em caso de pessoa jurídica, certidão negativa de débitos do INSS e da Receita Federal (sócios e empresa);
2- Certidão negativa de débito da Secretaria da Fazenda do Estado (sócios e empresa)
3- Certidão negativa de débito da Secretaria de Finanças do Município (sócios e empresa)
4-- Contrato Social
5- Último Aditivo
6- Cartão do CNPJ
7- RG e CPF dos representantes legais da empresa
8- Procuração e RG e CPF do procurador, caso sejam representados por procuração.
Documentação do imóvel:
1- Cópia da escritura e matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis da região;
2- Certidão de propriedade com negativa de ônus (débitos, pendências);
3- Certidão negativa do IPTU, ou certidão da situação fiscal imobiliária, e o carnê com as parcelas quitadas;
4- Certidão de situação enfitêutica (certifica se o imóvel tem domínio de órgãos públicos ou privados).
5- A declaração de Quitação condominial, assinada pelo síndico ou pela firma administradora do edifício se a declaração for do síndico, apresentar cópia da ata da assembléia que o elegeu. (No caso de apartamentos)
6- A certidão de propriedade deve ter averbação da construção (para que compreenda tanto o terreno quanto a casa construída nele); (No caso de Casa)
7- Contas pagas de água, luz e gás dos três meses anteriores
No caso de comprar imóveis na planta, seria interessante também exigir da construtora, o contrato social de empresa SPE (Sociedade para propósito específico) aberta com o nome do empreendimento a ser construído e bem como o registro de incorporação do imóvel (RI) e os alvarás de construção.
A SPE (próximo post será exclusivamente sobre isso) é uma segurança que o comprador tem, pois todos os pagamentos feitos pelos clientes são enviados diretamente á esta empresa, independentemente da construtora. Se por acaso a construtora tenha algum problema e não consiga terminar a obra, esta SPE terá autonomia suficiente para disponibilizar seus recursos arrecadados exclusivamente para a conclusão da obra.
E por fim, creio que é imprescindível que se tenha um corretor de confiança e habilitado trabalhando para você.
Na falta de cada item citado acima aumenta mais ainda os riscos sobre seu negócio; por isso não seja levado por conversas “de vendedor” e não se iluda com promessas. Negócio tem que ser preto no branco, papel para cá, dinheiro para lá. Assinatura, reconhecimento de firma, cartório, registro e um abraço!!
Marco Duarte
Fort - Negócios Imobiliários
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